張家口人注意了！
為建立和完善物業(yè)服務領域內的
監(jiān)管制度措施，
河北省住房和城鄉(xiāng)建設廳
制定了
《河北省城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)服務監(jiān)管辦法》5月1日起施行！
事關每一個小區(qū)業(yè)主，
一起來看詳細內容！
記者從河北省住房和城鄉(xiāng)建設廳獲悉，《河北省城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)服務監(jiān)管辦法》（以下簡稱《辦法》）已經2021年第2次廳務會議審議通過，于近日印發(fā)，自2021年5月1日起施行，同時制定了《前期物業(yè)服務合同示范文本》《物業(yè)服務合同示范文本》作為《辦法》的附件一并下發(fā)。
《辦法》將合同主體雙方簽訂的合同，以及物業(yè)、治安、環(huán)保、消防、稅收、價格管理等方面的政策規(guī)定，作為物業(yè)服務監(jiān)管工作的主要依據，明確街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）承擔物業(yè)服務監(jiān)管職能。
《辦法》共分六章，合計二十三條。
1.明確了制定的依據、適用范圍及各個部門監(jiān)督管理或行政處罰職責。
指出監(jiān)管依據主要有兩類：一是合同主體雙方簽訂的合同條款；二是物業(yè)服務領域中，涉及到的物業(yè)、治安、環(huán)保、消防、稅收、價格管理等方面的相關法律法規(guī)和政策規(guī)定。
2.明確了物業(yè)服務合同管理，《前期物業(yè)服務合同》《物業(yè)服務合同》簽訂的雙方主體和流程。對老舊小區(qū)綜合改造后如何選聘物業(yè)服務企業(yè)，提出了指導性意見。3.明確了承接查驗管理，物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)服務項目前，必須履行承接查驗職責，界定開發(fā)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)雙方責任，減少后續(xù)物業(yè)維修中產生的矛盾糾紛，降低信訪數(shù)量，維護業(yè)主合法權益。4.規(guī)定了監(jiān)管措施，明確了市、縣房地產行政主管部門、綜合執(zhí)法部門、街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）根據職責分工可采取不同的監(jiān)管措施。同時，明確了省內各級行業(yè)管理協(xié)會應立足行業(yè)發(fā)展，采取自律措施。5.規(guī)定了違規(guī)違約行為處理，明確了物業(yè)服務企業(yè)違反合同約定的，應依法承擔違約責任。市、縣房地產行政主管部門、綜合執(zhí)法部門、街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）應根據職責分工，對物業(yè)服務企業(yè)違規(guī)行為進行處理、行政處罰，強調了對物業(yè)服務企業(yè)信用懲戒的運用。6.明確依托社區(qū)居委會自治管理的小區(qū)可參照本辦法執(zhí)行，具體由屬地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）組織實施。
重點舉措：加強對招投標活動各個流程和環(huán)節(jié)監(jiān)管
為在物業(yè)服務行業(yè)監(jiān)管中深入貫徹《民法典》，《辦法》特別突出了依法監(jiān)管的工作思路。
一方面，按照依照合同實施監(jiān)管的原則，將合同約定內容作為監(jiān)管依據，并單列一章專門規(guī)定對物業(yè)服務合同的管理，督促物業(yè)服務企業(yè)嚴格履行合同約定，維護業(yè)主合法權益。另一方面，制定了《前期物業(yè)服務合同示范文本》和《物業(yè)服務合同示范文本》，作為《辦法》附件一并下發(fā)，規(guī)范合同內容的同時，指導不同類型小區(qū)做好合同簽訂工作。
依據《住房和城鄉(xiāng)建設部等部門關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》要求，為完善物業(yè)招投標制度，加強對招投標活動各個流程和環(huán)節(jié)的監(jiān)管，《辦法》取消了邀請招標方式，擴大了前期物業(yè)公開招投標方式應用范圍，強化了對新建住宅小區(qū)選聘物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管。
《辦法》特別針對近年來開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在新建小區(qū)項目移交過程中，因承接查驗工作不規(guī)范造成開發(fā)遺留工作解決不徹底、后續(xù)引發(fā)業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)矛盾糾紛多等問題，單列“承接查驗管理”一章，以指導規(guī)范各地房地產行政主管部門、街道辦事處和開發(fā)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)，根據住房和城鄉(xiāng)建設部《物業(yè)承接查驗辦法》開展相關工作，從源頭上化解矛盾糾紛，降低信訪數(shù)量。
物業(yè)服務企業(yè)不良行為信息計入誠信檔案
根據省委辦公廳、省政府辦公廳《關于理順物業(yè)管理體制機制加強新時代城市社區(qū)治理的指導意見》和今年即將實施的《河北省鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道綜合執(zhí)法條例》，以及我省、各市已經出臺的關于物業(yè)管理的法規(guī)、規(guī)章、文件等，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）承擔物業(yè)服務監(jiān)管職能。
《辦法》重申了街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)管責任，確保物業(yè)服務監(jiān)管職責在基層得到落地落實。
《辦法》規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未按照前期物業(yè)服務合同或者物業(yè)服務合同約定提供服務的，開發(fā)建設單位、業(yè)主或者業(yè)主委員會等合法主體可以依據合同條款依法追究物業(yè)服務企業(yè)違約責任，并提出賠償要求。
市、縣級房地產行政主管部門、綜合執(zhí)法部門應當依據《物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)和政策規(guī)定對物業(yè)服務企業(yè)的違法違規(guī)行為進行處理、處罰，屬于其他行業(yè)主管部門職權范圍內的事項，應當及時移送線索和有關證據材料。
街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務企業(yè)拒不履行合同條款或者存在的其他違法違規(guī)問題，屬于職權范圍內的應當及時處理，超出職權范圍的應當及時向屬地縣級以上有關行政主管部門報告，由相關部門按規(guī)定予以處理、處罰。
各地房地產行政主管部門、綜合執(zhí)法部門應當依據《河北省物業(yè)服務企業(yè)信用信息管理辦法》《河北省房地產市場主體嚴重失信名單管理辦法》等有關規(guī)定，將物業(yè)服務企業(yè)產生的不良行為信息，計入企業(yè)誠信檔案，依法依規(guī)實施信用懲戒。
關于物業(yè)服務還有哪些疑問？
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問：如果業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間出現(xiàn)了矛盾，產生了糾紛，應該向哪里反映？找哪個部門處理？
答：在業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)產生矛盾糾紛時，可以第一時間向社區(qū)居委會或者街道辦事處反映，尋求解決。
企業(yè)違法違規(guī)行為屬于街道辦職責范疇處理的，應當在屬地解決；涉及其他行政管理部門查處職責的，街道辦事處應當引導業(yè)主向相應行政管理部門反映問題。比如，業(yè)主遇到涉及擅自占用小區(qū)共有部位開展經營的，由房地產行政主管部門和綜合執(zhí)法部門查處；涉及電梯等特種設備不按規(guī)定維修保養(yǎng)、違規(guī)收費的，由市場監(jiān)管部門查處；涉及治安方面問題的，由公安部門查處；涉及噪音問題的，由環(huán)保部門查處；涉及消防問題的，由屬地公安派出所或消防部門查處。
問：近年來，我省很多老舊小區(qū)進行了改造，改造后的小區(qū)如何確定物業(yè)服務企業(yè)？集中連片管理模式是什么？
答：老舊小區(qū)因為存在的規(guī)模小、住戶少、位置分散、物業(yè)收費標準低和收費難等現(xiàn)實問題，致使物業(yè)服務企業(yè)參與老舊小區(qū)物業(yè)管理的意愿不強烈，影響老舊小區(qū)改造后長效管理機制的建立，也給居民的生活帶來了諸多不便。在這種情況下，街道辦事處或者社區(qū)居委會應當引導業(yè)主采取集中連片管理模式，整合區(qū)域內的物業(yè)資源，優(yōu)選1家或幾家有實力的物業(yè)服務企業(yè)進行區(qū)域集中服務。
集中連片管理模式的優(yōu)勢已經在我省多地顯現(xiàn)。比如，邢臺市南長街道辦事處創(chuàng)新推行“共享管家”機制，通過招投標，引導居民將轄區(qū)56個改造后的老舊小區(qū)全部“打包”給一家物業(yè)服務企業(yè)實施管理服務，邯鄲市朝陽路片區(qū)19個老舊小區(qū)改造后也采取類似模式與1家物業(yè)服務企業(yè)簽訂了整片管理協(xié)議。企業(yè)在多個小區(qū)之間進行統(tǒng)籌運營、平衡利益，降低了單個小區(qū)的管理成本，企業(yè)既能夠得到生存發(fā)展，居民也獲得了高性價比的服務，實現(xiàn)了“雙贏”。
下一步，我省將大力推行這種管理模式，讓更多的生活在老舊小區(qū)的居民得到專業(yè)化的物業(yè)服務，增強居民的幸福感、提升幸福指數(shù)。
問：《前期物業(yè)服務合同》和《物業(yè)服務合同》有什么區(qū)別？在簽訂時需要注意哪些事項？
答：新建住宅小區(qū)應當由開發(fā)建設單位通過公開招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)服務并簽訂前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同約定的服務期限屆滿、合同終止的，應當由業(yè)主或業(yè)委會等按照相關規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)并簽訂物業(yè)服務合同。
在這兩種合同簽訂時，還需要注意以下事項：
一是在簽訂《前期物業(yè)服務合同》時，開發(fā)建設單位要按照相關規(guī)定進行公開招投標并做好備案工作，物業(yè)服務企業(yè)在簽訂合同時應嚴格執(zhí)行承接查驗工作，做好責任界定，避免因開發(fā)建設問題引發(fā)后續(xù)的與業(yè)主之間的矛盾。
二是在簽訂《物業(yè)服務合同》時，業(yè)主要充分考慮小區(qū)設施設備自身實際情況，同時要樹立花錢買服務的思想，在簽約前認真研讀合同示范文本，選擇出適合自己小區(qū)的服務條款。
三是按照民法典相關規(guī)定，合同一經簽訂且乙方已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。
四是《前期物業(yè)服務合同》和《物業(yè)服務合同》兩個示范性文本中的強制性條款屬法律、法規(guī)、規(guī)章等規(guī)定的強制性要求，不得隨意刪除。
